De echte complexiteit bij hotelovernames

De Nederlandse hotelmarkt staat in toenemende mate in de belangstelling van investeerders, hotelketens en ondernemers. In de afgelopen jaren is het aantal hotelovernames gestegen, mede door veranderende marktdynamiek, vergrijzing onder hoteleigenaren en een aantrekkende economie in het toerisme- en leisure segment. Toch blijkt de verkoop van een hotel vaak complexer dan gedacht. Dat komt onder meer doordat veel hotels familiebedrijven zijn, waar bedrijfsopvolging en eigenaarschap vaak nauw met elkaar verweven zijn. Achter de schermen spelen vraagstukken die de dynamiek van overnames in de sector sterk beïnvloeden. Want wat verkoop je precies: onroerend goed of alleen de exploitatie? Hoe ga je om met het opvolgingsvraagstuk dat bij veel hotels speelt?

In dit artikel staan drie belangrijke aspecten centraal die elke verkoper van een hotel in overweging zou moeten nemen:

• De waardering;
• De opvolging;
• En de verschillende kopersgroepen.

Ook zullen we kort ingaan op ontwikkelingen in de branche en recente overnames delen die hebben plaatsgevonden.

Wat is een hotel werkelijk waard?

De waardebepaling van een hotel is vaak complex. In tegenstelling tot veel andere MKB-ondernemingen zit bij hotels de waarde vaak zowel in het onroerend goed als in de operationele exploitatie. Het pand heeft natuurlijk op zichzelf al een marktwaarde, afhankelijk van locatie, staat van het onderhoud en eventuele alternatieve aanwendbaarheid. Tegelijkertijd is er een onderneming die cashflows genereert via kamerverhuur en vaak ook horeca, events en andere diensten.

Hier ontstaat meteen een fundamentele vraag: waardeer je het hotel als vastgoedobject of als bedrijf? Vastgoedtaxateurs hanteren vaak een bruto aanvangsrendement (BAR) of taxeren het pand op basis van vergelijkbare objecten. Maar hierbij wordt dus enkel het vastgoed gewaardeerd en wordt voorbijgegaan aan de exploitatie.

Bij Aeternus waarderen we hotels op basis van de toekomstige exploitatiekasstromen, via de discounted cashflow (DCF)-methode. Daarbij kijken we nadrukkelijk naar méér dan alleen cijfers. Factoren zoals alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed, bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs (ADR), huurcontracten, duurzaamheid, seizoensinvloeden, vergunningen en het team dat het hotel runt, wegen allemaal mee.

We beoordelen het hotel als geheel, inclusief vastgoed als dat relevant is. Bij cityhotels zonder eigen pand ligt de nadruk op cashflows; bij landgoederen of monumentale panden bepalen de ‘stenen’ vaak de waarde. Vanwege deze complexiteit is professionele begeleiding essentieel.

Wie neemt het stokje over?

Een tweede belangrijk thema is opvolging. Veel Nederlandse hotels zijn familiebedrijven en worden door de eigenaars zelf gerund. Dit zijn vaak gepassioneerde ondernemers die het hotel in de afgelopen decennia hebben opgebouwd en onderhouden. Maar de volgende generatie staat steeds minder vaak klaar om het stokje over te nemen. Kinderen kiezen voor andere carrières buiten de horeca. Hierdoor ontstaat een natuurlijk verkoopmoment, vaak gedreven door leeftijd, gezondheid of veranderende persoonlijke omstandigheden. Waar vroeger opvolging binnen de familie gebruikelijk was, wordt nu steeds vaker gekeken naar een verkooptraject aan derden. Continuïteit, behoud van personeel en de identiteit van het hotel spelen dan een belangrijke rol.

Daarom vraagt een goede overdracht tegelijkertijd om een professionele aanpak: up-to-date en duidelijke cijfers, heldere structuren, inzicht in operationele risico’s en kansen.

Welk type koper past bij uw hotel?

Tot slot is de keuze voor een koper minstens zo belangrijk als de prijs. Er zijn grofweg twee typen kopers actief in de hotelmarkt:

1. Strategische kopers: Dit zijn partijen die hotels willen exploiteren of hun bestaande portfolio willen uitbreiden. Denk aan (inter)nationale hotelketens, franchiseorganisaties of exploitanten (waaronder ook particulieren) die groeien via overnames. Ook voor aanpalende sectoren kan er strategische waarde zitten in een overname. Bijvoorbeeld zorgbedrijven of short-stay-aanbieders zouden interesse kunnen hebben in hotelpanden vanwege ligging en faciliteiten.
2. Financiële investeerders: Private equity partijen, vastgoedfondsen en family offices kijken vooral naar het rendementspotentieel, de vastgoedwaarde en mogelijkheden tot schaalvergroting. Zij zijn vaak bereid te investeren in professionalisering en herontwikkeling, mits de cashflow en bezettingsgraad stabiel zijn.

Voor verkopers is het essentieel om na te denken over wat zij belangrijk vinden: een koper die het personeel overneemt? Die het concept in stand houdt? Of simpelweg de hoogste prijs betaalt? De belangen kunnen enorm verschillen. Waar een keten snel wil integreren, kan een (particuliere) investeerder juist de charme van het bestaande hotel willen behouden.

Het vinden van de juiste koper is geen gemakkelijke opgave in de hotelbranche. Een ervaren hotelier kan prima een exploitatie draaien, en met een beetje hulp wellicht ook nog wel de exploitatie overnemen. Echter, vaak is er ook onroerend goed in het spel, waardoor een 100% overdracht heel lastig wordt. En ondertussen zit het pensioen van een verkoper zeer waarschijnlijk vooral in de stenen. Het vinden én selecteren van de juiste kopers is in deze sector dus van cruciaal belang.

Hotelbranche groeit ondanks druk op marges

De hotelbranche heeft een uitdagende periode gehad met de Covid-pandemie en de nasleep daarvan door alle beperkingen en veranderende reispatronen. In 2022 krabbelde de sector weer op en ook in 2023 en 2024 toonde de sector een imposante groei. In 2023 was in Nederland het aantal overnachtingen al 5,3% hoger dan in 2019, dus vóór de pandemie. In 2024 nam het aantal overnachtingen ten opzichte van het voorgaand jaar met 4% toe. Op basis van voorlopige cijfers 2025 lijkt het aantal overnachtingen ook dit jaar weer met zo’n 4% toe te nemen. [1]

Uit onderzoek van CBRE blijkt dat de gemiddelde kamerprijzen in 2024 bijna 2% lager waren dan in 2023, terwijl de gemiddelde bezettingsgraad steeg van 71,2% naar 72,6%. Ook de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR) daalde in 2024 met 0,4%. Dit kwam met name door de 11% stijging van loonkosten in de horeca die weer grotendeels het gevolg was van personeelsschaarste.

In vergelijking met andere Europese landen presteert de Nederlandse hotelsector nog altijd sterk. Wel is het afwachten hoe de branche in 2026 zal reageren op de btw-verhoging naar 21% per 1 januari 2026. Ook de personeelstekorten blijven een structurele uitdaging.

Overnames: private equity blijft actief

Zoals eerder genoemd, is de hotelmarkt erg gefragmenteerd en is bedrijfsopvolging vanuit de familie niet meer vanzelfsprekend. Mede daardoor zien wij toegenomen interesse in deze sector vanuit private equity en hotelketens. Zij zien immers goede mogelijkheden tot waardecreatie door strategische herpositionering, efficiëntieverbetering, het profiteren van schaalvoordelen en vastgoedontwikkeling.

Onderstaand overzicht geeft een selectie van overnames van hotels in Nederland in 2024 en 2025. Uit het overzicht valt te zien dat ook kleine hotelgroepen erg actief zijn. Zo is bijvoorbeeld Flow the Collection in 2020 gestart met haar eerste hotel. De overname van Hotel Winselerhof in Landgraaf is al het zevende hotel in de groep.

Aeternus: specialist in hotelovernames

In februari 2025 heeft Aeternus LBG Hotels (nu Townhouse Hotels) succesvol begeleid bij de verkoop aan European Hotel Capital. Daarnaast is de verkooptransactie van een familiehotel in afronding en begeleiden we momenteel twee actieve verkoopmandaten in de hotelsector.

Overnames binnen de hotelsector vragen meer dan een standaard M&A-aanpak. Juist dáár ligt de expertise van Aeternus, omdat wij kennis en ervaring hebben van de hotelbranche. Wil je meer weten over de mogelijkheden van uw eigen onderneming? Neem dan eens vrijblijvend contact met ons op voor een afspraak.

Aeternus is opgericht in 2006 en heeft inmiddels meer dan 1000 klanten begeleid, waaronder de waardering en verkoop van ondernemingen in de hotel- en leisurebranche. Je kan onze corporate finance specialisten met focus op de hotel- en leisuresector ontmoeten op al onze vestigingen: in Amsterdam, Eindhoven en Venlo.

[1] Op basis van gegevens CBS