De uitdagingen en kansen van vastgoedonderhoudsbedrijven

De vastgoedonderhoudssector staat voor een aantal uitdagingen. Grotere spelers in de markt breiden hun dienstverlening uit en winnen terrein. Opdrachtgevers zijn opzoek naar partijen die het onderhoudsvraagstuk in een totaalpakket kunnen aanbieden. Kleinere spelers proberen dit probleem juist op te lossen door samenwerkingsverbanden te sluiten. Hierdoor groeit de noodzaak voor consolidatie steeds meer.

Toch blijft het sentiment positief: orderportefeuilles blijven goed gevuld door de toenemende mate van verduurzaming in Nederland. In dit artikel worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen belicht en gaan we in op recente overnames. Meer weten over de onderhoudssector? Download dan het Top 25 vastgoedonderhoudsbedrijven 2025.

Trends en ontwikkelingen binnen de branche

1. Toenemende mate van verduurzaming in Nederland

In Nederland blijft verduurzaming de belangrijkste sectorontwikkeling voor de komende jaren. Het plan om ruim 1,5 miljoen woningen te verduurzamen, voornamelijk door dak- en gevelisolatie, voor 2030 is een optimistisch plan vanuit de overheid.

Daarnaast spelen de energielabels een steeds prominentere rol. Huiseigenaren zijn genoodzaakt om verduurzamingsmaatregelen te treffen, bijvoorbeeld om een minimaal bedrag aan huur (indien verhuur) te kunnen blijven vragen. In 2024 was de verwachting dat consumenten voor ongeveer € 5,6 miljard zouden besteden aan verduurzamingsmaatregelen.

2. Resultaat Gericht Samenwerken groeit onder kleinere onderhoudsbedrijven

In de afgelopen jaren wint de samenwerkingsvorm Resultaatgericht Samenwerken (RGS) steeds meer terrein binnen de vastgoedonderhoudssector. In plaats van traditionele aanbestedingen zet men nu vooraf in op slimme, collectieve onderhoudsstrategieën en langdurige projectcontinuïteit. Dit biedt bedrijven meer zekerheid op de lange termijn en de flexibiliteit om zelf het optimale uitvoeringsmoment te bepalen.

Bovendien leidt de verbeterde samenwerking tussen partijen tot lagere faalkosten. Voor opdrachtgevers betekent dit een efficiëntere planning en uitvoering. Dit verhoogt de klanttevredenheid van de eindgebruiker.

3. Toenemende vraag naar vaktechnische professionals op een krappe arbeidsmarkt

De vraag naar vaktechnisch personeel in de sector blijft hoog door de ontwikkelingen in utiliteitsbouw, woningbouw en toenemende mate van verduurzaming. Bedrijven zullen moeten investeren in zowel interne als externe opleidingen om een aantrekkelijke werkgever te blijven. Het behoud van expertise is van cruciaal belang voor de toekomst van het bedrijf.

4. Circulariteit en hergebruik van materialen

De transitie naar circulair bouwen is in volle gang. Hergebruik van materialen en modulaire ontwerpen minimaliseren afval en maken renovaties duurzamer. Dit sluit perfect aan bij de groeiende vraag naar milieuvriendelijke en kostenbesparende oplossingen. Vastgoedonderhoudsbedrijven spelen hierin een sleutelrol. Door slimme inzet van circulaire materialen, zoals gerecycled beton en duurzaam hout, verlagen zij niet alleen de milieuimpact, maar ook de onderhoudskosten.

5. Verschuiving in type onderhoudsactiviteiten

In 2025 blijft woningverduurzaming volop in de belangstelling bij huiseigenaren, maar de focus verschuift. Zonnepanelen raken minder aantrekkelijk door het afschaffen van de salderingsregeling. Ook de hybride warmtepomp wordt, anders dan verwacht, voorlopig niet verplicht bij het vervangen van cv-ketels. De focus van woningverduurzaming is daarmee verschoven naar isolatie en dakwerkzaamheden. Veel daken hebben een gemiddelde levensduur van 30 jaar en zijn nu toe aan vervanging. Deze verschuivingen zorgen voor een toenemende vraag naar dakwerkzaamheden in de vastgoedonderhoudssector.

6. Invloed van de Wet DBA op het gebruik van ZZP’ers in de sector

Sinds 1 januari 2025 zijn er aanscherpingen doorgevoerd in de Wet DBA in het kader van schijnzelfstandigheid. Bedrijven maken doorgaans gebruik van een (vaste) flexibele schil bij het uitvoeren van haar opdrachten. Door de aanscherping in de wet zullen bedrijven in de toekomst terughoudender worden in het inhuren van ZZP’ers uit angst voor naheffingen en boetes. Het afschalen van de flexibele schil zal resulteren in een lagere mate van flexibiliteit, aangezien bedrijven ‘vastzitten’ aan medewerkers in loondienst en daarmee ook minder snel kunnen opschalen.

Ondanks uitdagingen veel groeikansen in de sector

De vastgoedonderhoudssector bevindt zich in een fase waarin kansen en uitdagingen gepaard gaan. De focus op verduurzaming biedt veel mogelijkheden in de aankomende jaren, terwijl een tekort aan vaktechnisch personeel en een continuatie van een consolidatiegolf zich voortzet.

Trends en activiteiten binnen M&A

Overnames in de vastgoedonderhoudssector

In deze tabel presenteren we een overzicht van de overnames in Nederland.

Klik hier voor de volledige lijst.

Consolidatiegolf aangejaagd door Private Equity

Gedreven door de grote vraag naar woningverduurzaming, wordt de sector al enkele jaren gekenmerkt door een overnamegolf. Meerdere investeringsmaatschappijen onder leiding van Waterland, NPM Capital en NOK.5 versnellen deze trend. Het aantal investeringsmaatschappijen neemt in rap tempo toe. Andere investeringsmaatschappijen hebben inmiddels ook een positie ingenomen in deze sector waaronder IceLake Capital, Bencis Capital en 365 Capital. Zij hebben duidelijke groeiambities.

Rationale voor overnames

De snelgroeiende partijen in de sector zijn vaak op zoek naar een uitbreiding van hun geografisch werkgebied en/of competenties. Het uiteindelijke doel hiermee is een (landelijke) totaalaanbieder te worden binnen vastgoedonderhoud. Opdrachtgevers zijn vaak op zoek naar één aanspreekpunt voor alle benodigdheden binnen én buiten de panden. Door het in-huis halen van meerdere specialismes via overnames, kunnen partijen hun commerciële propositie verbeteren en direct meerdere opdrachten scoren in één aanbestedingsprocedure.

Ook kleinere onderhoudsbedrijven merken de gevolgen van deze ontwikkelingen. Om relevant te blijven voor hun opdrachtgevers, zullen zij ofwel zelf moeten groeien (bijv. door overnames) of duidelijk één specialisatie kiezen waarin zij zich kunnen onderscheiden van de generalistische partijen.

Outlook 2025 en 2026: de overnametrend zet zich voort

Naar verwachting zet de overnametrend zich onverminderd voort in 2025 en 2026. Met de inmenging van een aantal nieuwe spelers zal de interesse naar onafhankelijke spelers verder toenemen. Uiteindelijk zal dit ook ten gunste zijn van de overnameprijzen in de sector. Deze liggen momenteel in een bandbreedte van 5x tot 8x EBITDA afhankelijk van de bedrijfsgrootte en geografische focus van de onderneming. De organische groei van de sector zal echter vooral gebonden zijn aan het kabinet. Alleen met relevante wetgeving en overheidssteun zal de economische en maatschappelijke drijfveer voor verduurzaming stand kunnen houden.

Meer weten over de vastgoedonderhoudssector? Download hier het rapport.

Overnamespecialist met kennis van vastgoedonderhoudsbedrijven

Een bedrijf kopen of jouw bedrijf verkopen is een belangrijk en ingrijpend besluit, waar je goed over moet nadenken. Wil je meer weten over de mogelijkheden voor jouw bedrijf? Neem vrijblijvend contact met ons op voor een afspraak.

Aeternus is opgericht in 2006 en heeft inmiddels meer dan 1.500 klanten begeleid, waaronder de waardering en verkoop van onderhoudsbedrijven. Er werken ruim 55 corporate finance specialisten in drie vestigingen in Amsterdam, Eindhoven en Venlo. Meer weten over wat Aeternus voor jou kan betekenen, maak dan een afspraak.