Overnames in de hotelbranche

Ontwikkelingen in de branche

Na het doorstaan van de coronacrisis, kwam de hotelbranche in 2023 eindelijk terug op niveau. Zowel de omzet als de volumes vertoonden een significante stijging ten opzichte van voorgaande jaren, wat resulteerde in een recordaantal overnachtingen. Opvallend is dat in Nederland het aantal toeristische overnachtingen in 2023 8% hoger is dan voor de pandemie in 2019. Met 32,6 miljoen ontvingen hotels in 2023 van alle logiesaccommodaties de meeste gasten. Dat is 11% meer dan een jaar eerder. Vergeleken met 2022 nam het aantal buitenlandse gasten dat in de hotels verbleef met 2,9 miljoen (+24,2%) toe.

De verwachting is dat deze positieve ontwikkeling zich gaat doorzetten en dat hotels hiervan gaan profiteren. Door de opgelopen kosten en het opdrogen van spaartegoeden die we in de pandemie bij elkaar hebben gespaard, wordt een stabilisatie verwacht in 2024, waarna de uitgaven in de periode 2025-2026 flink zullen doorstijgen. Internationale reiskoepel WTTC verwacht dat de wereldwijde reissector tot 2034 jaarlijks met 3,7% zal groeien. Er komen in de toekomst naar verwachting dan ook meer reizigers naar Nederland, waardoor de vraag naar kamers hoog blijft en verder toeneemt. Neem alleen al de snel groeiende middenklasse in India, China en een aantal Afrikaanse landen die Europa willen bezoeken. En hoewel een meerderheid van de Nederlanders voor de hoofdvakantie bij voorkeur naar het buitenland blijft gaan, is de verwachting dat ze daarnaast vaker voor een korte vakantie in Nederland kiezen. Dit geldt ook voor toeristen uit de ons omringende landen, die eveneens voor een korte vakantie dichterbij huis kiezen en derhalve met de auto of trein naar Nederland komen.

Nederland heeft een relatief hoge hoteldichtheid in vergelijking met andere Europese landen. Een groeiend aantal gemeenten, zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Maastricht en Haarlem, probeert door middel van regulering de ontwikkeling van nieuwe hotels aan banden te leggen. In onder andere Amsterdam, Haarlem en Maastricht geldt er bijvoorbeeld een (tijdelijke) hotelstop. Dit heeft naar verwachting uiteindelijk een positieve uitwerking op de exploitatieresultaten van bestaande hotels, door de toenemende vraag naar overnachtingen.

Ondanks alle positieve ontwikkelingen waren er uitdagingen aan de kostenkant in de hotelexploitatie door de sterk gestegen energie-, personeels- en inkoopkosten, waardoor de marges onder druk kwamen te staan. Door de toerismegolf die Nederland in 2023 overspoelde, lukte het hotels deze hogere vaste en variabele kosten door te berekenen in de kamerprijzen. Zo ligt de kamerprijs (ADR) van hotels in Nederland in 2023 gemiddeld 24% hoger dan in 2019. Daarbij hebben hotels het afgelopen jaar de bezettingsgraad zien stijgen tot 70%. Dit is een stijging van 7% ten opzichte van het jaar daarvoor (Bron: Mews). Ook de opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR) ligt ruim 17% hoger dan in 2019. Hiermee worden de hogere kosten, die gemiddeld 14% tot 17% hoger liggen dan in 2019, gecompenseerd (Bron: CBRE).

Met toerismecijfers die de verwachtingen overtreffen, positieve vooruitzichten en herstellende operationele winsten voor veel hotels, in combinatie met de toenemende interesse van private-equity partijen in hotelexploitaties, resulteert dit momenteel in een toename van het aantal overnames in de hotelbranche.

Overnames in de hotelbranche

De positieve ontwikkelingen zorgen ervoor dat de gefragmenteerde hotelbranche steeds interessanter wordt voor private-equity partijen. Bovendien zien private-equity partijen mogelijkheden tot waardecreatie door strategische herpositionering, efficiëntieverbetering, het profiteren van schaalvoordelen en vastgoedontwikkeling.

Een recent voorbeeld is Somerset Capital Partners (SCP) uit Oisterwijk, dat in februari 2024 een belang nam in Black Label Hospitality (BLH) uit Sittard. BLH exploiteert momenteel zes hotels en heeft een zevende in ontwikkeling. Vier van deze zes hotels bevinden zich in Limburg. BLH heeft de afgelopen jaren haar activiteiten snel uitgebreid met steun van gerenommeerde hotelmerken zoals Accor, Hilton, Marriott en Intercontinental. Dankzij de investering van SCP wil BLH versneld groeien in Nederland en het buitenland, met als ambitie om de omzet tegen 2028 te vervijfvoudigen naar €100 miljoen.

Andere private-equity partijen zoals Egeria en KSL Capital Partners (KSL) zijn eveneens actief in de Nederlandse hotelbranche sinds 2021. Laatstgenoemde heeft in juni 2024 een koopovereenkomst gesloten met Leonardo Hotels voor de overname van Zien Group, inclusief de daarbij behorende twaalf hotels in Nederland van dochterondernemingen KSL Capital Partners en diens partner, Garden Capital Group. De verkoop markeert een succesvolle investering voor KSL en transformeert Leonardo Hotels tot een van de toonaangevende hotelketens in de regio – waarbij het portfolio in de Benelux toeneemt tot 28 hotels. Leonardo Hotels, de Europese tak van de Israëlische hotelgroep Fattal Hotel Group, is van plan om door te blijven groeien via overnames, waarbij zij zowel op zoek zijn naar deals voor enkele activa als voor volledige portefeuilles, aldus Alexander Kluit, Managing Director van Leonardo Hotels Benelux.

Egeria, met haar investering in Fletcher Hotels, heeft momenteel 115 hotels en is de meest actieve consolidator in Nederland. Fletcher neemt voornamelijk individuele hotels over van families met opvolgingsproblematiek, of non-core hotels van andere hotelketens, waarbij deze hotels idealiter tussen de 50 en 150 kamers hebben. Fletcher heeft minstens 70 familiehotels overgenomen en is flexibel omtrent het wel of niet overnemen van het vastgoed. Als het aan CEO Rob Hermans ligt, breidt Fletcher zowel in eigen land als in het buitenland uit, met name naar Duitsland. Het doel is om in Nederland jaarlijks met vijf tot zeven hotels te groeien, het liefst door overname van exploitaties. Uiteindelijk is het doel om 150 hotels in Nederland te hebben. De eerste stap naar Duitsland is inmiddels ook gezet met de overname van het Waldhotel in Nordrhein-Westfalen per 01-08-2024.

Onderstaande selectie van overnames in 2023 en 2024 waarbij een Nederlandse partij de target was, onderschrijft dat de consolidatieslag dit jaar aanhoudt. Vergelijkbaar met voorgaande jaren is de hoge mate van betrokkenheid van private-equity partijen middels hun bestaande participaties of platforminvesteringen. Voor de meeste van deze investeringsmaatschappijen geldt dat zij nog over veel kapitaal beschikken. De verwachting is dat zij de komende tijd actief zullen blijven zoeken naar overnamekandidaten.

Prijzen en multiples in de hotelbranche

Over het algemeen wordt er een lagere multiple betaald voor kleinere ondernemingen dan voor grotere ondernemingen. Los van de algemene regel dat grotere bedrijven hogere multiples hebben, zijn specifiek voor de hotelbranche hiervoor de volgende oorzaken die grotendeels samenhangen met schaalvoordelen:

1. Het organiseren van facilitaire diensten en personeel is effectiever in een groter hotel;
2. Marketingkosten zijn optimaler bij een groter hotel of keten;
3. De kracht van een franchiseformule in bredere zin.

Daarentegen zijn er ook andere aspecten, die de multiple kunnen verhogen ondanks de beperkte omvang van de exploitatie, zoals bijvoorbeeld:

1. Ligging op een A locatie;
2. Is de inrichting up-to date / naar wens van de potentiële koper;
3. Een goed huurcontract (indien onroerend goed niet direct onderdeel is van de transactie), bijvoorbeeld een lang huurcontract in combinatie met een lage huur en een optie tot koop;
4. Goed management;
5. Voordelen van het onroerend goed, bijvoorbeeld de mogelijkheid om het hotel uit te breiden, maar ook de mate waarin het onroerend goed “duurzaam” is.

Een van de meest opvallende trends in de huidige hotelbranche is de groeiende focus op duurzaamheid en milieubewustzijn. Steeds meer consumenten geven de voorkeur aan groene accommodaties en hotels die zich actief inzetten voor duurzame praktijken zoals energie-efficiëntie, waterbesparing, afvalbeheer en de inzet van hernieuwbare energiebronnen.

Bedrijven die voorlopen op het gebied van ESG-onderwerpen zijn aantrekkelijker voor potentiële kopers. Daarnaast resulteert het implementeren van dergelijke duurzaamheidspraktijken op de lange termijn in kostenbesparingen, operationele efficiëntie en een positieve reputatie. Het is daarom van belang dat hotelondernemers inzien dat de verduurzaming van hun vastgoed essentieel is voor de toekomst van de onderneming.

Gelet op de bovenstaande argumenten zien we in de praktijk bij hotels een bredere multiple range. Het is belangrijk te begrijpen dat de multiple range sterk kan variëren, afhankelijk van bijvoorbeeld of het onroerend goed onderdeel is van de transactie. Wanneer het onroerend goed wordt mee verkocht, zal de multiple doorgaans hoger liggen. Dit komt doordat het eigendom van het vastgoed een stabiele bron van waarde vertegenwoordigt, wat het risicoprofiel van de investering verlaagt. Om een beter inzicht te krijgen in de specifieke factoren die van invloed zijn, adviseren wij om in gesprek te gaan met ons als ervaren adviseur in de hotelbranche.

Wel of niet verkopen?

In de huidige markt, waar groei wellicht essentieel is om concurrerend te blijven en efficiënt te opereren, sta je als hotelondernemer voor cruciale strategische overwegingen. Er staat veel op het spel. Autonoom blijven groeien of verkopen?

Aansluiting bij een hotelketen biedt de kans om te profiteren van een gevestigde merknaam, wat potentiële voordelen kan opleveren zoals een grotere klantenkring en toegang tot gedeelde middelen. Bovendien kun je profiteren van de verdeling van overheadkosten, waardoor je efficiënter kunt opereren en je marges kunt verbeteren.

Aan de andere kant biedt autonome groei de vrijheid om je eigen unieke merk op te bouwen. Het stelt je in staat om je onderneming te onderscheiden van concurrenten, echter neemt het met de consolidatieslag die gaande is ook risico’s met zich mee.

Naast deze strategische overwegingen zijn er ook nog persoonlijke redenen zoals leeftijd, ambitie en energie om zelfstandig door te gaan of overnames te doen. Dat zal voor elke ondernemer anders zijn en vergt een goede analyse van financiële, fiscale en persoonlijke argumenten.

Overnamespecialist met kennis van de Hotelbranche

Wilt u meer weten over de mogelijkheden van uw eigen bedrijf? Neem dan eens vrijblijvend contact met ons op voor een afspraak.

Aeternus is opgericht in 2006 en heeft inmiddels meer dan 1000 klanten begeleid, waaronder de waardering en verkoop van ondernemingen in de hotel- en leisure branche. U kunt onze corporate finance specialisten met focus op de hotel- en leisuresector ontmoeten op al onze vestigingen: in Amsterdam, Eindhoven en Venlo.